INDI

リフォーム・リノベーション前【建物診断】の重要性

2021年08月11日

■最近の住宅市場

新型コロナウィルスの感染拡大やウッドショックなどの影響もあり今後、現在住んでいる住宅をさらに長く住み続けられるようにしたり、中古住宅をリフォーム前提で購入するというケースが増えていくと思います。

劣化した住宅内の水回りなどの設備を新しくしたり、住む人のライフスタイルに応じて、住宅をリフォームやリノベーションするニーズはますます増えていくことが予測されます。

例えば、下記のようなリフォームはよくあります。

  • 【1】外装や内装を最新の仕様にする
  • 【2】お風呂・トイレ・キッチンなど水回りをリフォームする
  • 【3】家族のライフステージにあわせて間取りを変更する

ここで、すべてのケースに共通する重要なポイントがあります。それは、

  • 建物の構造上主要な部分の安全性が現状どうなっているのか
  • リフォームによってその安全性は維持されるのかどうか

リフォーム前の時点で把握できているかどうかという点です。

これらを把握できていないままに安易にリフォームをしてしまうと、

【1】では、見た目はキレイになっても、柱や床下などが腐食していたり雨漏れや結露の影響を受けていたら、その後に不具合が発生するリスクは残されたままです。

【2】では、お風呂とトイレをリフォームしようと、工事費用を見積もりし納得の上、いざ工事を始めたら、お風呂近辺の壁や床下が漏水の影響を受けていて、当初の見積もり金額では構造材の腐朽部分のリフォームができないというケースもあります。

【3】では、元の2部屋を1部屋に変更し、動線の良い広いリビングになったとしても、もともと構造的な安全性上、必要だった柱や壁を無くしてしまったら、以前より建物の耐震性が低くなり地震の際に揺れやすくなることも・・・。

元の住宅の状態が不明なまま、リフォームやリノベーションを進めてしまうと、無駄な工事や費用が掛かったり、建物の耐久性や安全性がかえって損なわれたりする場合があります。

さらに重要なポイントは、リフォーム(リノベーション)前の住宅の状況把握で「耐震診断」や「インスペクション」を実施する場合は、第三者の専門家に依頼すべきだということです。

■リフォーム(リノベーション)の前には元の住宅の劣化状況などを客観的に把握しておく

現状を知る。全体像をつかむ。

これらはリフォームに限らず、何かをより良く変える際のスタート時には必須のプロセスだと思います。

リフォームやリノベーションの対象となる住宅は、長年住んでいる持ち家か、新たに購入した中古住宅かのいずれかだと思います。

いずれにしても、新築ではないので、完成後、何年か経過している物件です。

年数がたっていれば、どうしても経年劣化した箇所がある可能性が高くなります。

特に、古い木造住宅の場合では、注意が必要です。

建築された時期によって、耐震性能や断熱性能が現在の基準より低く、設計から完成に至るプロセスでの現場検査など(建築確認申請、中間検査など)が省略化されている場合もあります。

過去、一度も点検をしたことがない場合はなおさら、リフォーム前のタイミングで住宅診断をしておくことをおすすめします。

より理想的な無駄のないリフォームプランを立てるために、その出発点として、現状の住宅の客観的な劣化状況などについて、リフォーム前に住まい手が把握しておくことが重要です。

現状の問題点の全体像が把握できていれば、リフォームプランの費用配分や改修工事の優先順位もしっかりした根拠をもとに決められます。

■リフォーム(リノベーション)の前には第三者的立場からの客観的な耐震診断やインスペクションが理想

施主のライフプラン、ニーズに合った、本当に意義のあるリフォームやリノベーションをするためには、リフォームをしようとする住宅の、現状の耐震性や劣化状況などを把握しておくことがリフォームのスタートとなります。

そうは言っても、住宅の耐震性や劣化状況などを把握することは、素人の一般の方が自分で実施するのは、現実的には難しいでしょう。

事前に住宅の劣化状況や構造上の安全性などの把握には、やはり専門家にお願いすることになります。

その際、リフォーム(リノベーション)業者とは利害関係のない、金銭的なかかわりのない、第三者的立場のインスペクターに、耐震診断や劣化診断を依頼することをお勧めします

特に間取りの変更をともなうリフォーム(リノベーション)の場合、できれば、住宅の構造にも詳しい建築士にインスペクションしてもらうことがベストです。

なぜなら、元の住宅について、構造の安全性まで含めた全体的な状況を把握しておきたいからです。

リフォームの際、限られた予算の中で、何をどこまで変えるかは、客観的な診断結果をもとにしないと決めることができないからです。

さらに、可能であれば、誰にリフォームやリノベーションを依頼するにしても、セカンドオピニオンをもらえる第三者的立場の専門家にサポートしてもらうのが理想です。

リフォーム(リノベーション)の依頼先からのプランや提示された仕様・見積もりなどについて、第三者的立場からのアドバイスをもらえるかも・・・。

一般的に、「軽微な建設工事」の場合には、施工業者は必ずしも建設業の許可を受けなくてもよいとされています。【※注1】

「軽微な建設工事」とは下記の建設工事のことです。「軽微な建設工事」とは【1】請負総額が税込み1500万円未満の工事または延べ面積が150m2未満の木造住宅工事
(=建築一式工事)【2】請負総額が税込み500万円未満の建築一式工事以外の建設工事

請負総額が税込み500万円未満のリフォーム工事は【2】に該当します。

請負総額が税込み1500万円未満か延べ面積が150m2(約 45.375坪)未満の新築工事や増築工事は【1】に該当します。

建設業の許可を受けていないということは、「許可要件」を備えていることや「欠格要件」に該当しないという保証が無いということになります。【※注2】

たとえば、請負総額が税込み500万円未満のリフォームやリノベーションなら、建築の専門知識があまりない業者でも受注することが可能となります。

間取りを変更するような、本来、建物全体の構造的な安全性という観点からも配慮が必要なリフォームだとしてもです。

リフォーム工事やリノベーション工事をだれに依頼するか【※注3】ということは、リフォームやリノベーションが成功するか失敗するかにも関係してくる重要なポイントで、これは別途慎重に考慮する必要がありますが、それ以前の「リフォーム前の客観的な耐震診断やインスペクション」の必要性を、ここでは強調しておきます。

【※注1】建設産業・不動産業:建設業の許可とは – 国土交通省

【※注2】建設産業・不動産業:許可の要件 – 国土交通省

【※注3】事業者を決定する – リフォーム支援ネット「リフォネット」

今回は「リフォーム(リノベーション)前のインスペクションの重要性」について述べました。

中古住宅(既存住宅)の購入時と同様、リフォームやリノベーションの際にも、事前にインスペクションを実施することをおすすめします。

さらに、耐震診断や劣化診断をしてもらうインスペクターは、リフォーム業者とは利害関係のない、金銭的なかかわりのない、第三者的立場であることが重要です。

実は、リフォーム工事でのトラブルは頻繁に起きています。

リフォームの工事範囲や仕様などを事前に明確に取り決めしていなかったり、工事に入ってから想定外の状況が発生したりなど原因はさまざまです。

これらのトラブルをできるだけ回避したり、起きてしまったトラブルを解決するために・・・

※リフォーム・リノベーションをご検討の際はまずは【建物診断】→INDI株式会社までお問い合わせください


この記事を書いた人

井上望(イノウエノゾム)


井上望(イノウエノゾム) いて座 A型
趣味:テニス、スキー、スノーボード
娘たちと一緒にやっていると童心に帰れるので。翌日は極度の筋肉痛(笑)
好きなこと:流行りの邦楽が好きで、カラオケでよく歌って盛り上がる!
長所:常に新しいことにチャレンジする
短所:同時に多くを求めすぎる
保有資格:2級建築士、既存住宅状況調査技術者、気密測定技能者
仕事への想い:建築会社で20年近く営業、設計、現場管理と幅広く経験した知識と技術を「住宅診断」を通して、安全で安心なおうちの売買やリフォーム、リノベーションができる様にお手伝いさせていただきます。



記事を気に入ったら、シェアしてね




関連記事


2021年09月10日
縄跳びと筋肉痛と私。


2021年08月25日
屋上架台を用いた外壁調査


2021年08月24日
解体・改修工事を検討する際は・・


2021年08月20日
道産素材のみを使用


2021年08月12日
咲きました!


このページのトップへ(INDI)